Aluguéis Residenciais: 18 Meses Acima da Inflação
Os aluguéis residenciais no Brasil subiram 0,65% em janeiro de 2026, segundo o Índice FipeZAP divulgado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) em parceria com o portal ZAP Imóveis. O resultado representa o 18º mês consecutivo em que os aluguéis superam o IPCA — a inflação oficial medida pelo IBGE.
No acumulado de 12 meses, os aluguéis residenciais subiram 10,23%, ante um IPCA de 4,44% no mesmo período. A diferença de 5,79 pontos percentuais representa uma perda real de poder aquisitivo para os inquilinos.
Destaques por Cidade
O FipeZAP monitora 25 cidades brasileiras. Os destaques de janeiro de 2026:
Maiores altas mensais:
- Florianópolis: +2,1% (alta temporada de verão e demanda por imóveis de curta temporada)
- Fortaleza: +1,4% (crescimento econômico e migração interna)
- Curitiba: +0,9% (mercado aquecido com baixa vacância)
- São Paulo: +0,7% (maior mercado absoluto, com 4,2 milhões de imóveis alugados)
- Rio de Janeiro: +0,5% (recuperação após anos de estagnação)
Acumulado 12 meses (maiores altas):
- Florianópolis: +18,3%
- Fortaleza: +14,7%
- Curitiba: +12,1%
- São Paulo: +9,8%
- Belo Horizonte: +9,2%
Por Que os Aluguéis Sobem Tanto?
A pressão sobre os aluguéis tem três causas estruturais:
1. Déficit de oferta: A construção de imóveis para locação não acompanhou o crescimento da demanda. O déficit habitacional brasileiro é estimado em 8 milhões de moradias, e a maior parte está concentrada nas faixas de renda que dependem do aluguel.
2. Migração interna: Cidades como Florianópolis, Curitiba e Fortaleza têm atraído migrantes de outras regiões, pressionando a demanda por aluguel sem que a oferta consiga acompanhar.
3. Custo de financiamento elevado: Com a SELIC a 15%, muitas famílias que poderiam comprar um imóvel preferem ou são obrigadas a alugar, aumentando a demanda por locação.
O Que Diz a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite reajuste anual dos contratos de aluguel por um índice acordado entre as partes. Os índices mais utilizados são:
- IGPM: acumulou -0,91% em 12 meses até janeiro de 2026 (deflação) — favorável ao inquilino
- IPCA: +4,44% em 12 meses — índice mais equilibrado
- INPC: +4,89% em 12 meses — similar ao IPCA
Contratos corrigidos pelo IGPM estão sendo renegociados, com proprietários pedindo migração para IPCA ou INPC. A negociação é legal e comum, mas deve ser formalizada em aditivo contratual.
Perspectivas para 2026
O FipeZAP projeta que os aluguéis residenciais devem continuar subindo acima da inflação em 2026, mas com desaceleração gradual. A entrada de novos imóveis no mercado — especialmente apartamentos compactos (studios e 1 dormitório) em São Paulo, Curitiba e Florianópolis — deve aumentar a oferta e moderar os reajustes no segundo semestre.
O segmento de build-to-rent (imóveis construídos especificamente para locação) está crescendo no Brasil, com empresas como MRV Luggo, Housi e Yuca expandindo suas operações. Esse modelo pode contribuir para aumentar a oferta de aluguel de qualidade em médio prazo.
