Como a Queda da SELIC Vai Redefinir o Mercado Imobiliário: Análise da CEO da BRZ

A SELIC e o Mercado Imobiliário: Além do Custo do Crédito

O debate sobre a redução da SELIC voltou ao centro das decisões econômicas em 2026. Após um longo período de juros em patamar excepcionalmente elevado, o país começa a discutir o que o corte previsto para março representa para setores que dependem diretamente do crédito para funcionar — como o mercado imobiliário.

Eduarda Tolentino, CEO da BRZ Empreendimentos (incorporadora fundada em 2010 em Belo Horizonte e hoje sediada em Campinas, SP, com foco no mercado econômico), analisa o tema em artigo publicado no EXAME/Bússola.

O Impacto no WACC das Incorporadoras

A expectativa de queda da SELIC ganha relevância estratégica porque impacta diretamente o custo médio ponderado de capital (WACC) das empresas do setor imobiliário.

Quando a taxa básica começa a recuar, não é apenas o crédito direto que fica menos oneroso — também o prêmio de risco exigido por investidores e financiadores diminui. No segmento econômico, onde as margens são mais comprimidas e o giro é determinante, uma redução mesmo marginal do WACC altera de forma concreta a viabilidade dos projetos.

Efeitos práticos de uma queda de 3 pontos percentuais na SELIC (de 15% para 12%):

• Custo de capital próprio: redução de aproximadamente 2,5 pontos percentuais
• Custo da dívida: redução de 1,5 a 2 pontos percentuais (dependendo do spread bancário)
• WACC médio de incorporadora: queda estimada de 1,8 a 2,2 pontos percentuais
• Impacto no VGV viável: aumento de 15% a 25% no volume de projetos que passam pelo filtro de rentabilidade mínima

O Efeito no Comprador Final

Para o comprador final, os efeitos não são imediatos, mas são consistentes. Segundo estimativa do Banco Central, historicamente cada 1 ponto de redução na SELIC tem um efeito de 0,43 ponto de queda nas taxas de financiamento, após 12 meses.

Isso significa que, se a SELIC recuar de 15% para 12% ao longo de 2026:

• Taxas de financiamento imobiliário devem cair de 12,5% para aproximadamente 11,2% ao ano (em 12 meses)
• Uma família com renda de R$ 10.000 mensais que hoje não consegue financiar um imóvel de R$ 400.000 passaria a se qualificar
• A ABECIP estima que cada ponto percentual de queda na SELIC inclui aproximadamente 160 mil novas famílias no mercado de financiamento

Diversificação de Funding: O Movimento Estrutural

Além do crédito direto, a queda da SELIC abre espaço para diversificação das fontes de funding das incorporadoras:

CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários): Com juros menores, o custo de emissão de CRIs cai, tornando essa fonte mais competitiva em relação ao FGTS. Empresas como Cyrela, Even e Tegra já utilizam CRIs como fonte relevante de funding.

LCI (Letras de Crédito Imobiliário): Instrumento de captação bancária com isenção de IR para pessoas físicas. Com a queda da SELIC, os bancos podem emitir LCIs com taxas mais atrativas, aumentando a captação e a disponibilidade de crédito imobiliário.

Debêntures incentivadas: Para projetos de infraestrutura habitacional, debêntures com isenção de IR são uma alternativa crescente.

A BRZ Empreendimentos e o Segmento Econômico

A BRZ Empreendimentos opera exclusivamente no segmento econômico (imóveis entre R$ 200.000 e R$ 500.000), com projetos em Minas Gerais, São Paulo e Goiás. A empresa tem VGV lançado de aproximadamente R$ 800 milhões em 2025 e projeta crescimento de 20% em 2026, apostando na queda da SELIC como catalisador.

"O ambiente de juros altos nos obrigou a ser mais seletivos e eficientes. Esse processo, embora duro, fortaleceu nosso modelo de negócio", afirma Tolentino. "Com a queda da SELIC, as empresas que sobreviveram ao ciclo adverso estarão bem posicionadas para crescer."